Durante il servizio a lungo-termine, le tegole del tetto sono continuamente soggette all'erosione del vento e della pioggia, a variazioni di temperatura, radiazioni ultraviolette e carichi meccanici. Le loro proprietà fisiche e il loro aspetto si deteriorano gradualmente nel tempo. Un ciclo di manutenzione ragionevole può non solo rallentare l'invecchiamento dei materiali e ridurre il rischio di danni improvvisi e perdite, ma anche prolungare la durata complessiva del sistema di copertura, rendendolo un aspetto tecnico indispensabile del funzionamento dell'edificio e della gestione della manutenzione.
La determinazione del ciclo di manutenzione dovrebbe basarsi su un’analisi completa di molteplici fattori. Innanzitutto bisogna considerare le condizioni climatiche regionali: nelle zone piovose e umide, le piastrelle sono suscettibili all'erosione dell'acqua e alla crescita di muffe, quindi l'intervallo tra l'ispezione e la pulizia dovrebbe essere ridotto; nelle zone fredde con frequenti cicli di gelo{1}}disgelo, lo stress di dilatazione e contrazione termica delle piastrelle è significativo e richiede controlli rafforzati di stabilità strutturale prima e dopo l'inverno; in zone con forte insolazione e temperature elevate occorre prestare attenzione all'andamento dello scolorimento e dell'infragilimento della superficie delle piastrelle ed aumentare opportunamente la frequenza delle manutenzioni protettive. In secondo luogo, il programma di manutenzione dovrebbe essere adattato all'utilizzo dell'edificio e alla struttura del tetto: i tetti residenziali hanno variazioni di carico relativamente stabili e possono essere mantenuti secondo un programma regolare; gli edifici pubblici o gli impianti industriali, a causa delle maggiori interferenze esterne dovute all'attività del personale e alle vibrazioni delle apparecchiature, richiedono ispezioni più frequenti. Inoltre, il materiale delle tegole influisce direttamente sulla frequenza di manutenzione-le piastrelle in argilla e terracotta, sebbene durevoli, sono sensibili alle infiltrazioni d'acqua e ai danni dovuti al gelo; le piastrelle di cemento necessitano di protezione contro lo spolveramento della superficie e il cedimento dei giunti; le tegole in asfalto e le piastrelle in resina sintetica richiedono particolare attenzione alla preservazione del loro strato resistente agli agenti atmosferici-.
In generale, la manutenzione delle tegole può essere classificata in tre tipologie: ispezioni di routine, manutenzione periodica e riparazioni specializzate. Si consigliano ispezioni di routine ogni sei mesi, concentrandosi su se le piastrelle si sono spostate, incrinate o danneggiate, se gli elementi di fissaggio sono allentati e se i canali di drenaggio sono liberi. La manutenzione periodica dovrebbe essere eseguita ogni due o tre anni, inclusa la rimozione di polvere e vegetazione dalla superficie del tetto, la pulizia di grondaie e pluviali, l'ispezione e la riapplicazione dei rivestimenti protettivi (per i materiali che richiedono manutenzione) e il serraggio o la sostituzione dei connettori arrugginiti. Le riparazioni specializzate non hanno un programma fisso e devono essere implementate tempestivamente quando vengono rilevati rischi di livello moderato o superiore-durante le ispezioni o la manutenzione per evitare che problemi minori si trasformino in danni strutturali.
L'impostazione scientifica e il rigoroso rispetto dei cicli di manutenzione richiedono la creazione di un meccanismo completo di tenuta dei registri e di valutazione. Dopo ogni operazione, i dati di ispezione, le misure di manutenzione e le informazioni sulle parti sostituite devono essere archiviati. La razionalità del ciclo dovrebbe essere valutata sulla base di dati storici e il piano dovrebbe essere ottimizzato dinamicamente in base ai cambiamenti climatici e all’utilizzo degli edifici. Solo combinando la manutenzione periodica con una risposta tempestiva è possibile raggiungere l’equilibrio ottimale tra l’utilizzo delle risorse e l’efficienza della manutenzione, garantendo al tempo stesso la funzionalità del tetto.
